古い家の耐震性を確認する方法｜築年数・セルフチェック・耐震診断のポイント
古い家に住んでいる方や、中古住宅の購入を検討している方にとって、気になるのが建物の耐震性です。
日本では大きな地震が発生することもあり、築年数が経過した住宅では、現在の耐震基準を満たしているか、建物に劣化や傷みがないかを確認しておくことが重要です。
住宅の耐震性は、建てられた時期や建物の構造、壁の配置、基礎の状態などによって異なります。
今回は、古い家の耐震性を確認する方法について、築年数による耐震基準の違いや自分でできるセルフチェック、専門家による耐震診断まで詳しくご紹介します。
古い家の耐震性は築年数で確認できる？
住宅の耐震性を確認する際、最初に調べておきたいのが建築時期です。
日本の住宅は、建築基準法の改正によって耐震基準が見直されてきました。
特に重要なのが、1981年と2000年の改正です。
建築時期によって、主に以下の3つに分けられます。
⚫︎ 旧耐震基準（1981年5月31日までに建築確認）
1981年5月31日までに建築確認を受けた建物は、旧耐震基準が適用されています。
旧耐震基準では、震度5強程度の中規模の地震で建物が倒壊しないことを目安としていました。
そのため、大規模な地震に対する安全性については、現在の基準と比べて十分に確認する必要があります。
築40年以上の住宅では、耐震性に加えて、基礎や柱、土台などの劣化状況も確認しておきましょう。
⚫︎ 新耐震基準（1981年6月1日〜2000年5月31日に建築確認）
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には、新耐震基準が適用されています。
新耐震基準では、震度5強程度の中規模の地震では大きな損傷を生じず、震度6強〜7程度の大規模な地震でも倒壊・崩壊しないことを目標としています。
ただし、新耐震基準で建てられた住宅でも、現在の基準と比較すると確認しておきたいポイントがあります。
特に木造住宅では、2000年の建築基準法改正によって、柱や筋交いなどの接合部、耐力壁の配置バランス、地盤に応じた基礎などに関する規定が明確化されました。
そのため、1981年から2000年5月までに建てられた木造住宅も、耐震性を確認しておくと安心です。
⚫︎ 現行基準（2000年6月1日以降に建築確認）
2000年6月1日以降に建築確認を受けた木造住宅には、2000年改正後の基準が適用されています。
主な変更点は以下の通りです。
・地盤の状況に応じた基礎の設計
・柱と梁、筋交いなどの接合部の仕様を明確化
・耐力壁の配置バランスに関する規定の明確化
これらの基準によって、建物全体の耐震性を確保するためのルールが強化されました。
ただし、2000年以降の住宅であっても、施工状態や経年劣化によって耐震性は変わります。
築年数だけで安全性を判断しないことが大切です。
なお、耐震基準を確認する際は、実際の完成年ではなく、建築確認を受けた時期が重要になります。
正確な時期を調べるには、当時の確認通知書や建築確認済証、自治体で閲覧できる建築計画概要書などを確認しましょう。
古い家の耐震性を自分で確認する方法
専門家に耐震診断を依頼する前に、自分で住宅の状態を確認することもできます。
目視で確認できるポイントを知っておくと、建物の劣化や気になる箇所を把握しやすくなります。
⚫︎ 日本建築防災協会のセルフチェックを利用する
自宅の耐震性を簡易的に確認する方法として、日本建築防災協会が作成した誰でもできるわが家の耐震診断があります。
木造住宅を対象としたチェックシートで、建物の築年数や形状、壁の配置、屋根の重さ、老朽化の状態などについて確認できます。
質問に回答することで、自宅の耐震性に関する弱点や、専門家に相談する必要性を把握するための参考になります。
ただし、セルフチェックはあくまで簡易的な確認方法です。
実際の耐震性能を数値で正確に判断するものではないため、気になる点がある場合は専門家による診断を検討しましょう。
⚫︎ 基礎や外壁に大きなひび割れがないか確認する
建物を支える基礎や外壁にひび割れがある場合は、状態を確認しておきましょう。
特に注意したいのは、以下のような症状です。
・基礎に幅のあるひび割れがある
・外壁に大きな亀裂が入っている
・ひび割れが斜め方向に伸びている
・建物の一部に傾きや沈下が見られる
ひび割れの原因は、乾燥収縮や経年劣化、地盤の動きなどさまざまです。
見た目だけで耐震性への影響を判断することは難しいため、気になるひび割れを見つけた場合は専門家に確認してもらいましょう。
⚫︎ 雨漏りやシロアリ被害がないか確認する
木造住宅では、雨漏りやシロアリによる被害も耐震性に関係します。
雨漏りが長期間続くと、柱や土台などの木材が腐朽する原因になります。
また、シロアリによって木材が食害を受けると、建物を支える部分の強度が低下する可能性があります。
確認したいポイントは以下の通りです。
・天井や壁に雨漏りのシミがないか
・床が沈んだり、ふわふわしたりする場所がないか
・木材が変色したり、腐ったりしていないか
・柱や土台にシロアリの被害がないか
・床下に湿気や水たまりがないか
床下や小屋裏など、普段目にする機会が少ない場所にも劣化が進んでいる可能性があります。
目に見える部分だけでなく、建物の内部についても確認することが重要です。
専門家による耐震診断を受ける方法
住宅の耐震性を正確に把握するには、建築士などの専門家による耐震診断を受ける方法があります。
特に旧耐震基準の住宅や、1981年から2000年までに建てられた木造住宅では、専門家による確認を検討するとよいでしょう。
⚫︎ 耐震診断では何を確認する？
耐震診断では、建物の図面や現地調査をもとに、住宅の耐震性能を評価します。
主な確認項目は以下の通りです。
・基礎の種類やひび割れ、劣化状況
・柱や梁、土台などの状態
・筋交いや耐力壁の位置と量
・建物全体の壁の配置バランス
・屋根の重さや建物の形状
・雨漏りやシロアリによる被害
・床下や小屋裏の状態
これらの情報をもとに、地震に対して建物がどの程度の耐力を持っているかを評価します。
木造住宅の耐震診断では、上部構造評点という数値が使われます。
⚫︎ 上部構造評点の判定基準
木造住宅の耐震診断で使われる上部構造評点は、建物が必要とする耐力に対して、どの程度の耐力を持っているかを示す指標です。
一般的な判定基準は以下の通りです。
・1.5以上：倒壊しない
・1.0以上〜1.5未満：一応倒壊しない
・0.7以上〜1.0未満：倒壊する可能性がある
・0.7未満：倒壊する可能性が高い
耐震性を確保するための目安は、上部構造評点1.0以上です。
例えば、診断結果が0.6だった場合、必要な耐力に対して建物の耐力が不足していると判断されます。
その場合は、耐力壁の追加や筋交いの設置、接合部の補強など、建物の状態に合わせた耐震補強を検討します。
なお、上部構造評点は建物の上部構造を評価する数値です。
基礎や地盤の安全性なども含めて、総合的に判断する必要があります。
古い家の耐震性に不安がある場合は耐震補強も検討する
耐震診断によって耐力が不足していると判断された場合は、住宅の状態に合わせて耐震補強を検討します。
主な耐震補強工事には、以下のようなものがあります。
・耐力壁の設置：壁の内部に筋交いや構造用合板を設置し、地震の揺れに対する強度を高める
・基礎の補強：ひび割れや劣化の状態に応じて、基礎の補修や補強を行う
・接合部の補強：柱や梁、土台などの接合部分に金物を取り付ける
・屋根の軽量化：重い瓦屋根を軽量な屋根材に変更し、建物にかかる負担を軽減する
・腐朽部分の補修：傷んだ柱や土台などを補修・交換する
どの工事が必要になるかは、建物の構造や診断結果によって異なります。
また、自治体によっては、耐震診断や耐震改修工事に対する補助金制度を設けています。
対象となる住宅の築年数や工事内容、申請時期などに条件があるため、お住まいの自治体に確認してみましょう。
まとめ
古い家の耐震性を確認するには、まず建築確認を受けた時期を調べ、適用されている耐震基準を把握することが大切です。
さらに、基礎や外壁のひび割れ、雨漏り、シロアリ被害など、建物の劣化状況も確認しておきましょう。
セルフチェックで気になる点が見つかった場合や、築年数が古く耐震性に不安がある場合は、専門家による耐震診断を検討してください。
ISK工房では、栃木県全域で住宅のリフォームや修繕、新築工事など、住まいに関するご相談を承っております。
耐震性に関係する住宅の劣化や傷み、補修・改修工事についても、お住まいの状態に合わせてご相談いただけます。
古い住宅のリフォームや修繕をご検討の際は、ISK工房までお気軽にお問い合わせください。
お見積もり・ご相談は無料です。
