再建築不可物件を購入する前に知っておきたいこと｜メリット・デメリットと確認すべきポイント
中古住宅を探していると、周辺の相場よりも価格が安い物件を見かけることがあります。
その中には、再建築不可物件と呼ばれる住宅が含まれている場合があります。
再建築不可物件は、一般的な中古住宅と比べて購入価格を抑えやすい一方で、購入後に建て替えができない、住宅ローンを利用しにくいなどの注意点があります。
また、建物が古くなった場合も、現在の建物を維持しながら住み続ける必要があるため、購入前に建物の状態を十分に確認しておくことが重要です。
今回は、再建築不可物件の仕組みやメリット・デメリット、購入前に確認しておきたいポイントについて紹介します。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した場合、原則として同じ敷地に新しい建物を建てられない土地や住宅のことです。
主な原因は、建築基準法で定められている接道義務を満たしていないことです。
建築基準法では、建物を建てる敷地は原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。
この条件を満たしていない土地は、原則として新築や建て替えができません。
例えば、次のような土地が該当することがあります。
・道路に接している敷地の幅が2m未満
・建築基準法上の道路に接していない
・敷地が道路に接しているように見えても、接している通路が建築基準法上の道路として認められていない
・周囲をほかの敷地に囲まれており、道路への接道条件を満たしていない
なお、道路の幅が4m未満でも、建築基準法第42条第2項道路などに該当する場合は、セットバックによって建築できることがあります。
再建築が可能かどうかは、土地の形状や道路の種類、自治体の判断などによって異なるため、購入前に役所や専門家への確認が必要です。
再建築不可物件を購入するデメリット・リスク
再建築不可物件は購入価格が安い傾向にありますが、購入後の暮らしや将来の資産価値に関わるリスクがあります。
1. 建て替えができない
最も大きなデメリットは、原則として建物の建て替えができないことです。
一般的な住宅であれば、建物が古くなったときに解体して新築する選択肢があります。
しかし、再建築不可物件では、建て替えが認められないため、現在の建物を修繕しながら維持していく必要があります。
また、地震や火災などで建物が大きく損傷した場合も、同じ場所に新しい建物を建てられない可能性があります。
長期間住み続けることを考えている場合は、建物の耐久性や構造部分の状態を慎重に確認しておきましょう。
2. 住宅ローンを利用しにくい
再建築不可物件は、一般的な住宅と比べて担保評価が低くなりやすく、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
金融機関によっては融資の対象外となることもあり、現金での購入が必要になる場合があります。
また、リフォームを予定している場合も、一般的な住宅ローンやリフォームローンを利用できるとは限りません。
購入資金だけでなく、修繕費用や将来のメンテナンス費用も含めて資金計画を立てることが大切です。
3. リフォームや修繕の費用が高くなることがある
再建築不可物件は、狭い通路の奥や旗竿地など、敷地への出入りが難しい場所に建っていることがあります。
そのため、大型の重機や工事車両が敷地まで入れず、資材や設備を人力で運び込まなければならない場合があります。
特に、次のような工事では追加費用が発生する可能性があります。
・屋根や外壁の補修、塗装工事
・外壁や屋根の張り替え
・キッチンや浴室などの水回りリフォーム
・柱や梁などの構造部分の補修
・解体や廃材の搬出を伴う工事
工事内容によっては、通常の住宅よりも作業時間や人手が必要になり、費用が高くなることがあります。
購入前に、希望するリフォームが実施できるか、資材の搬入や工事車両の進入が可能かを確認しておきましょう。
4. 建物の老朽化による損害賠償リスクがある
再建築不可物件は、古い建物が残っていることも多く、適切なメンテナンスを行わずに放置すると危険です。
例えば、屋根や外壁の劣化によって部材が落下したり、建物の老朽化が進んで倒壊したりすると、通行人や近隣住宅に被害を与える可能性があります。
建物の所有者には、建物を適切に維持管理する責任があります。
特に、長期間住む予定がない場合でも、定期的に建物の状態を確認し、必要な修繕を行うことが重要です。
5. 将来的に売却しにくい
再建築不可物件は、購入希望者が限られるため、一般的な中古住宅と比べて売却が難しい傾向にあります。
住宅ローンを利用しにくいことや、将来的な建て替えができないことが、購入をためらう理由になるためです。
売却までに時間がかかったり、周辺の一般的な中古住宅よりも価格を下げる必要が生じたりする可能性があります。
購入時の価格だけで判断せず、将来売却することになった場合の資産価値についても考えておきましょう。
再建築不可物件を購入するメリット
注意点の多い再建築不可物件ですが、購入価格を抑えやすいなどのメリットもあります。
1. 周辺相場より安く購入できる
再建築不可物件は、建て替えができないことや住宅ローンを利用しにくいことから、一般的な中古住宅よりも価格が安く設定される傾向があります。
物件の立地や建物の状態によっては、周辺の住宅相場よりも大幅に安く購入できる場合があります。
購入費用を抑えられれば、その分を内装や水回りのリフォーム、設備の交換などに充てることもできます。
ただし、購入価格が安くても、建物の修繕費用や設備の交換費用が高額になる可能性があるため、総額で判断することが大切です。
2. 固定資産税を抑えられる場合がある
再建築不可物件は、一般的な住宅用地と比べて土地の評価額が低くなる場合があります。
その結果、固定資産税や都市計画税などの税負担を抑えられる可能性があります。
ただし、固定資産税は土地や建物の評価額、住宅用地の特例などによって決まります。
再建築不可という理由だけで必ず税金が安くなるわけではないため、購入前に固定資産税の納税通知書などで実際の税額を確認しておきましょう。
再建築不可物件を購入する前に確認すべきポイント
再建築不可物件を購入する場合は、建物の状態や敷地の条件、将来的なリフォームの可能性などを確認することが重要です。
1. 建物の構造や劣化状況を確認する
再建築不可物件は、現在の建物を長く使い続けることが前提になるため、購入前に建物の状態を詳しく確認しておきましょう。
特に確認したいのは、次のような部分です。
・基礎や柱、梁などの構造部分に大きな傷みがないか
・屋根や天井に雨漏りの跡がないか
・床下にシロアリ被害や木材の腐食がないか
・外壁に大きなひび割れや剥がれがないか
・床の傾きや建具の開閉不良がないか
・給排水管や電気設備などに不具合がないか
特に、雨漏りやシロアリ被害は、建物の内部まで劣化が進んでいる可能性があります。
購入後に大規模な修繕が必要になると、せっかく安く購入できても費用が膨らんでしまいます。
住宅診断（ホームインスペクション）などを利用して、専門家に建物の状態を確認してもらうと安心です。
2. 水道・ガス・下水道などのインフラを確認する
水道やガス、下水道などのインフラがどのように引き込まれているかも重要な確認事項です。
特に、隣地や他人が所有する私道の下を配管が通っている場合は注意が必要です。
例えば、次のような問題が発生する可能性があります。
・配管の修理や交換に隣地所有者の承諾が必要になる
・他人の敷地を通らなければ工事ができない
・配管の老朽化によって漏水などのトラブルが発生する
・将来的な設備交換や増設に制限が生じる
購入前に配管の位置や所有関係、通行・掘削に関する権利関係を確認しておきましょう。
3. 再建築不可を解消できる可能性があるか調べる
再建築不可物件でも、土地の条件や周辺の状況によっては、将来的に建て替えが可能になる場合があります。
主な方法として、次のようなものがあります。
・隣地の一部を購入する：隣接する土地を取得して敷地を広げ、接道義務を満たせる可能性があります。
・隣地の一部を借りる：土地の利用について隣地所有者と合意し、必要な接道条件を確保できる可能性があります。ただし、借りるだけで建築確認が認められるとは限りません。
・セットバックを行う：前面道路が建築基準法第42条第2項道路に該当する場合、道路の中心線から一定の距離まで敷地を後退させることで、建築できる場合があります。
・建築基準法第43条の認定・許可を受ける：敷地が接道義務を満たしていなくても、一定の条件を満たし、特定行政庁の認定や許可を受けることで建築が可能になる場合があります。
ただし、これらの方法は土地の状況や周辺環境、関係者との合意などによって実現できるかどうかが変わります。
購入後に対応できないと分かることを防ぐためにも、事前に自治体の建築担当窓口や建築士、不動産会社などに相談しておきましょう。
4. リフォームや増改築が可能か確認する
再建築不可物件でも、一定の条件のもとでリフォームや修繕を行うことは可能です。
ただし、工事の内容によっては建築確認申請が必要になる場合があり、再建築不可物件では工事に制限が生じることがあります。
特に、次のような工事を検討している場合は注意が必要です。
・柱や梁など主要構造部に関わる大規模な修繕
・屋根や外壁などの大規模な模様替え
・建物の増築
・間取りを大きく変更する工事
建築確認申請が必要かどうかは、建物の規模や構造、工事内容、地域などによって異なります。
また、建築確認が不要な工事であっても、建築基準法などの関係法令を守る必要があります。
希望するリフォームが実施できるか、購入前に建築士やリフォーム会社へ相談しておくことをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件は、周辺相場より安く購入できる可能性がある一方で、建て替えが難しい、住宅ローンを利用しにくい、将来的に売却しにくいなどの注意点があります。
購入を検討する際は、次のポイントを確認しておきましょう。
・建物の基礎や柱、屋根、床下などの劣化状況
・雨漏りやシロアリ被害の有無
・水道やガス、下水道などの配管状況
・敷地と道路の接道条件
・将来的に再建築が可能になる見込み
・希望するリフォームや修繕が実施できるか
・購入費用と修繕費用を含めた総額
再建築不可物件は、購入後に大きな修繕が必要になると、想定以上の費用がかかる可能性があります。
建物の状態や工事の制限を事前に把握し、長く安心して住めるかどうかを慎重に判断することが大切です。
ISK工房では、栃木県全域で住宅のリフォームや修繕、新築工事などのご相談を承っております。
再建築不可物件の購入を検討している方や、中古住宅を購入してリフォームしたい方は、建物の状態やご希望の工事内容についてお気軽にご相談ください。
水回りの交換や内装リフォーム、屋根・外壁の修繕など、住まいに関するご相談をお待ちしております。
